収益不動産購入時の諸費用

不動産の購入・保有時には様々な費用が発生します。
こちらでは購入時、保有時それぞれにかかる諸費用をご覧いただけます。

始める前に知っておきたい不動産投資のリスクとは

収益不動産購入時の諸費用

不動産の購入する際には、不動産の本体価格の他にさまざまな諸費用が発生します。以下、不動産の購入時に発生する5つの諸費用についてご説明します。

1. 登録免許税

不動産の所有権移転登記に必要な税金です。
「登記」とは不動産に関する権利を公示するものです。また、不動産購入代金を金融機関から借り入れをして、その担保として抵当権を設定する場合にも借入額に応じて登録免許税が課されます。

登記の内容登録免許税の計算
売買による所有権移転 課税標準額の2.0%
※H29.3.31までの土地の特例税率は1.5%
抵当権の設定 債権額 × 0.4%
※住宅取得資金の貸付け等に係る場合のみH29.3.31までの土地の特例税率は0.1%

2. 不動産取得税

不動産を取得した際にかかる税金です。

【土地】 不動産取得価格 × 1/2 × 3%
【家屋(住宅)】 固定資産税評価額 × 3%
【家屋(非住宅)】 固定資産税評価額 × 4%
(土地に関する税金計算は平成30年3月31日までに取得した場合の特例計算です。)

3. 司法書士手数料

所有権移転登記の申請手続きを依頼する司法書士への手数料です。

4. 仲介手数料

不動産会社より物件の紹介を受けた場合には仲介手数料を支払います。
手数料金額は不動産の売買金額によって手数料率が異なります。

不動産の価格手数料の上限
200万円以下の部分 5% + 消費税
200万円超400万円以下の部分 4% + 消費税
400万円超の部分 3% + 消費税

例)売買代金を1,000万円とした場合。
・200万円以下の部分 → 200万円 × 5% = 10万円
・200万円超400万円以下部分 → 200万円 × 4% = 8万円
・400万円超の部分 → 600万円 × 3% = 18万円
以上より、(10万円 + 8万円 + 18万円) + 8%の消費税 = 38.88万円
※仲介手数料の計算は、「(売買代金の3%+6万円)+ 8%の消費税」を簡略して計算します。

5. 印紙税

不動産の売買契約書に貼付する印紙代です。
印紙税は売買契約書に記載された金額によって異なります。契約書1通につき印紙税が課せられますので、売主用・買主用に契約書を2通作成した場合は、それぞれ課税されます。

記載された契約金額印紙税額
10万円以下 200円
10万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円
1億円超5億円以下 60,000円
5億円超10億円以下 160,000円
10億円超50億円以下 320,000円
50億円超 480,000円

(平成30年3月31日までに作成される売買契約書)

収益不動産のランニングコスト

不動産投資は不動産の運用期間中、さまざまな費用がかかります。

1. 固定資産税・都市計画税

税率(1年あたり)
固定資産税 固定資産税評価額(課税標準) × 1.4%
都市計画税 固定資産税評価額(課税標準) × 0.3%

固定資産税・都市計画税のもとになる評価額とは、土地・建物それぞれに付されている金額で、不動産を管轄する市区町村にて価格を決定・管理しています。評価額はその不動産(固定資産)の所有者など利害関係人以外は知ることができませんので、不動産購入の検討時点では、通常、不動産仲介業者を通じて所有者から教えてもらい、概算を算出します。
また一定の要件を満たした居住用の家屋やその土地は税額が大幅に減額されるメリットもあります。したがって居住用か事業用かによっても課される税額が大きく違ってきます。

(税率は平成28年3月31日時点のものです。正確な税率については、税理士等にご相談ください)

2. 管理費

購入した物件は、時間の経過ともに、老朽化していきます。常日頃から定期的なメンテナンスを心がけ、建物の維持をする必要があります。収益不動産としての資産価値を維持するために大切な部分です。収益不動産の管理は大きく分けて3つあり、どれ位のレベルの管理をするか、どこまで専門業者に委託するかによって、かかる費用は大きく変わってきます。

  • (1)建物・設備の管理
    電気・防火・エレベーター等の保守点検料などです。
  • (2)入居者の管理
    賃料の集金、滞納した場合の催促、入退去の手続き、クレーム処理など、その内容は多岐にわたります。
  • (3)清掃の管理
    エントランスや廊下などの共用部分の清掃をします。建物の美観を保ち、入居者が離れてしまわないようにすることも大切な仕事の一つです。

3. 光熱費(電気料金・水道料金)

エントランスや共用部分、最近では防犯設備にともなう電気料金などが光熱費として発生します。

4. 保険料

不動産投資において、収益を生み出す不動産そのものが火災により滅失してしまい、ローンだけ残ってしまったという状況を避けるためにも、リスクマネジメントとして火災保険への加入は必要不可欠です。
また日本は地震が多い国です。最近では特に台風による土砂災害も多く発生しています。保険に入ることにより、こうした災害の被害を最小限にとどめ、リスクを減少させることはできます。立地条件によっても災害のリスクが大きく違ってきますので、物件1件ごとに補償対象・補償内容を検討する必要があります。

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