投資用不動産の物件概要の備考欄などに「瑕疵担保免責」の文言がある場合があります。物件を購入する側からすると、買って大丈夫な物件なのかどうか心配になりませんか。投資用不動産の売買において、よくあることなのできちんとおさえておきましょう。

●瑕疵担保責任
売買契約時、隠れた瑕疵があった場合に売主が買主に対して保証責任を負うこと
(新築:10年/中古:2年※宅建業法では物件引き渡しから2年以上ですが通常引き渡し時より2年間とすることが多い)

●瑕疵担保免責
売主の上記保証責任を免除すること

ここで大事な点は「隠れた瑕疵」の内容です。

「隠れた瑕疵」
買主が取引上一般に要求される程度の注意をしても発見できないような瑕疵、あるいは瑕疵を知らず、かつ、知らないことに過失のない場合の瑕疵(買主の善意無過失)

つまり、買主がすでに知っている瑕疵、売主から知らされている瑕疵、普通の注意をすることにより知りえた瑕疵については「隠れた」瑕疵とはなりません。重要事項説明書の記載内容は特に注意して把握することが必要でしょう。

瑕疵担保責任は宅建業者が売主、買主が個人の場合以外は免除することが可能なので、業者間の売買や個人が売主の場合に「瑕疵担保責任」の特約が設定されることが多くなります。売る側の立場になってみれば、物件を売った後にも見通しが難しい経済的リスクを負うことは避けたいのが当然の心理です。ですから瑕疵担保免責だからといって、必ずしも欠陥が隠されてるいるのではないかと疑心暗鬼になる必要はありません。ですが建物の状態について、リスクがあるのかどうか、またそれは避けられるリスクなのかどうかを十分慎重に見極めることも重要です。信頼できる仲介業者、きちんと自分の目で建物の状態を確かめる、場合によってはインスペクションの利用といったことも考慮に入れるといいでしょう。
ただ、完全にリスクをつまびらかにするということは難しいのが実情です。不動産は高額の取引になりますので、最終的な判断には思い切りが必要な要素であるという側面もあると言えるでしょう。


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