不動産関連の広告でひときわ目につく「相続対策」「節税」「タワーマンション」といったキーワード。2015年1月から適用される新しい相続税制のもとでは実質増税になるケースが増えるため、節税効果が高いといわれる東京都内のタワーマンションに特に人気が集まっています。

しかしここで安易に飛びつくのは考えもの、思わぬ落とし穴に注意が必要です。

タワーマンションを利用した相続税対策で特に気を付けることは
 ①税務否認リスク
 ②空室リスク(空室の入居者募集)
の二つのリスクについてです。

雑誌などでうたわれている相続税の税務上のメリットは必ず受けられるという保証はありませんし、過去のリーマンショックでは高級賃貸マンションの空室募集には大変苦労しました。

この二つのリスクを考えてタワーマンションでの相続対策に迷っている方、もちろんタワーマンションをお勧めしないわけではありませんが、中長期の相続税対策なら、安定稼働が期待できるワンルーム主体の一棟RC(鉄筋コンクリート)構造マンションという選択肢もあります。

そもそも相続税の引き上げが検討されていることはすでに前からわかっていたことで、対象となりそうな富裕層は既に対策済みであるとみていいでしょ う。現在不動産投資セミナーなどが多く開催されているのも、こうした動きに引っ張られる形で相続税関連ビジネスが活発化しているのが理由といえます。

不動産のなかでも特にタワーマンションが相続税対策に有効とされている理由に

●タワーマンションは部屋数が多いため地積が小さく計算され、評価額が低くなる
●評価額は同じ棟内であれば専有面積で一律に決まるため、高層階の眺望や日当りの良いフロアだと時価(実際の売買価格)と評価額との価格差が大きくなる
●賃貸するとさらに評価額が縮小される

といったことが挙げられます。このように相続税対策にタワーマンションは非常に有効ですが、前述した、大きな2つのリスクも注意すべき点もです。

■相続直前に購入、相続直後に売却したケースで通常の財産評価ではなくタワーマンションの購入価格で申告すべきという指摘がなされた事例があります。これが、税務否認リスクです。

これは評価方法が「著しく不適当」であれば国税庁長官の指示によって評価するという趣旨の規定があり、税金逃れとみなされたためです。

■景気変動の影響を受けた場合、賃貸に出す場合や売却の際の資産性、収益性が保証されない

いくらタワーマンションが人気といえども、購入金額が高額すぎるものであれば賃料も高額になるため、景気動向にによっては空室がなかなか埋まらず、 賃料を下げれば利回りが悪くなり収益性に乏しいものになるかもしれません。また、将来的に売却しようとしても売却差損が多く発生すればいくら相続税を節税 できたとしても結果的に意味がなくなってしまう可能性もあります。

相続税対策としてタワーマンションは大変注目されていましたが、最近はその効果を疑問視する声が出ています。ご自身でお住まいになる場合は良いので すが、「あからさま」な相続税対策としての取得は租税回避行為とみなされる恐れがあります。もちろん、本来の資産運用としての不動産投資を考えるのであれ ば、タワーマンションという選択肢は十分考えられます。

COCO ASSETでは、区分のタワーマンションや一棟ビルなどの収益物件の中から、お客様の物件選定のサポートとなるようなお手伝いをしておりますので、是非お問い合わせください。

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